Comment récupérer la TVA sur un investissement immobilier locatif meublé en para-hôtellerie ?

Il est important de rappeler que la récupération de la TVA n’est possible que si votre achat a été soumis à la TVA.

Investir dans l’immobilier locatif, notamment dans des résidences meublées à usage touristique, peut ouvrir droit à un avantage fiscal important : la récupération de la TVA. Ce dispositif est cependant encadré par des critères stricts, relevant du régime de la para-hôtellerie. Voici ce qu’il faut savoir avant de s’engager dans ce type de projet.

1. Récupération de la TVA : dans quels cas est-ce possible ?

La récupération de la TVA n’est envisageable que dans des cas spécifiques, liés au type de bien acquis et à son usage.

📌 Conditions à respecter :

Le bien doit être soumis à la TVA lors de l’achat.
- Cela concerne :
  - Les biens acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
  - Les biens neufs ou récents (moins de 5 ans) vendus par un professionnel
  - Les biens anciens ayant fait l’objet d’une rénovation lourde par un professionnel assujetti à la TVA
Une vente entre particuliers n’est jamais soumise à la TVA.
La nature des travaux (légers ou lourds) détermine si la vente est soumise à TVA – c’est au vendeur professionnel de le prouver à l’administration.

🔄 Engagement de location :

Pour bénéficier du remboursement de TVA, l’investisseur doit louer le bien pour une durée minimale de 20 ans, dans le cadre de la location para-hôtelière.

2. Location meublée vs location para-hôtelière : quelle différence ?

La location para-hôtelière se distingue de la simple location meublée par la nature des services proposés.

🛎️ Pour être considérée comme para-hôtelière, la location doit :

Être meublée et louée de manière régulière à titre onéreux
Offrir au moins 3 des 4 services suivants :
1. Petit-déjeuner
2. Fourniture de linge de maison
3. Nettoyage pendant le séjour
4. Accueil ou réception

Cette activité étant assujettie à la TVA, elle ouvre droit à la récupération de la TVA sur l’achat. En contrepartie, les loyers devront inclure la TVA au taux réduit de 10 %.

3. À quel moment peut-on récupérer la TVA ?

Le mode de paiement influence le moment où la TVA peut être récupérée :

Bien acheté sur plan :
- En cas de paiement comptant : la TVA peut être directement déduite.
- En cas de paiement progressif : la TVA est payée par tranche, puis remboursée progressivement, généralement dans l’année fiscale suivante.
Bien déjà construit :
- La totalité du prix est réglée, TVA comprise, puis une demande de remboursement est déposée. Le délai de remboursement est en moyenne de 6 mois.

4. Que se passe-t-il si vous cessez de louer avant 20 ans ?

Si l’engagement de 20 ans n’est pas respecté (revente, usage personnel, location longue durée), il faudra rembourser la TVA perçue, au prorata des années restantes.

📊 Exemple :

Vous récupérez 400 000 € de TVA sur un Villa à Fréjus et le vendez après 15 ans. Il vous restera 5 ans d’engagement, soit 25 % du montant à rembourser : 100 000 €.

💡 Ce calcul ne prend pas en compte les intérêts ou plus-values, qui peuvent améliorer votre bilan final.

5. Quelles démarches pour récupérer la TVA ?

✔️ Étapes à suivre :

Obtenir un numéro de TVA auprès du service des impôts.
Respecter toutes les conditions relatives à la location para-hôtelière.
Appliquer la TVA sur les loyers (10 %) et fournir les services requis.

Il est fortement recommandé de confier la gestion locative à un professionnel expérimenté dans la para-hôtellerie. Ce dernier se chargera de la fourniture des prestations, de la facturation correcte et de la conformité fiscale.

🎯 Pourquoi confier votre bien à un spécialiste ?

Certaines sociétés de gestion locative haut de gamme, comme Signature Riviera Concierge, accompagnent les propriétaires dans la récupération de la TVA avec un taux de réussite de 100 %.

✅ Ce qu’un bon gestionnaire doit vous garantir :

Un accompagnement avec des experts fiscaux qualifiés
La gestion complète de l’activité para-hôtelière
La transparence sur l’usage personnel du bien
Une gestion rigoureuse des factures et déclarations

📌 À retenir

Vous pouvez récupérer la TVA immobilière si vous :

Achetez un bien soumis à TVA (neuf, rénové ou VEFA, vendu par un professionnel)
Louez le bien pendant 20 ans en meublé touristique
Fournissez au moins 3 prestations para-hôtelières
Appliquez une TVA de 10 % sur les loyers
Respectez les obligations fiscales, notamment pour vos séjours personnels

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